兄弟で実家や土地を相続するとき、「とりあえず共有名義にしておけば平等」という発想は自然に出てきます。しかし共有名義は、平等に見えて意思決定を止めやすい形です。不動産全体を売る、大きく手を入れるといった判断には共有者全員の合意が必要となり、一人でも反対すれば話が進まなくなるからです。共有状態が長期化すると、建物の劣化が進み、維持管理費の負担だけが続く可能性があります。

株式会社コスギ不動産リアルティは、熊本市・菊陽・大津・合志・益城を中心に売買仲介、買取、相続相談に携わってきました。この記事では、共有名義が危険とされる理由、実際に起こりやすい失敗のかたち、そして共有を避けて円満に分けるための3つの方法を整理します。

inheritance不動産相続で土地を「とりあえず共有名義」にするのは危険な理由

共有名義は、結論を先送りするための形式になりやすいです。持分を等分にすれば数字の上では公平ですが、その不動産をどう扱うかという判断は何も決まっていないからです。決めなかった分の負担は、時間が経つほど重くなって返ってきます。

共有者全員の同意がないと不動産全体の売却など重要な処分ができない

共有不動産で最も制約が強いのは、処分に関する判断です。共有不動産全体を売却したり、形状または効用を著しく変更したりする場合には、原則として共有者全員の同意が必要となるからです。持分が10分の1の一人が反対しただけでも、全体の売却は止まります。一方、管理行為は原則として持分価格の過半数で決められ、保存行為は各共有者が単独で行えます。行為の種類ごとの区分は次のとおりです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

なお賃貸借については、期間や契約の内容、借地借家法の適用関係によって扱いが変わるため、一律に過半数で決められるわけではありません。自分の持分だけを売ること自体は可能ですが、持分のみを買う相手は限られ、価格も大きく下がります。共有名義の不動産は、まとまった価値を引き出すのに全員の足並みが要ると考えたほうがよいです。合意が得られないときは共有物分割請求という手段もありますが、裁判所の手続きに進めば時間も費用もかかります。

参考：民法等の一部を改正する法律（所有者不明土地等関係）について｜法務省

毎年かかる固定資産税や維持管理費の支払い負担で揉めやすい

共有名義では、費用の負担をめぐる不満が積み上がりやすいです。共有者は固定資産税について連帯して納める義務を負い、納税通知書は代表者一人に届く仕組みだからです。立て替えた側が他の共有者へ請求しても、「使っていないのに払うのか」という反応が返ってくる場面は珍しくありません。実際に発生し続ける費用は以下になります。

• 固定資産税（市街化区域内であれば都市計画税も課される）
• 火災保険料、電気・水道の基本料金（契約を維持している場合）
• 庭木の剪定や草刈り、建物の修繕にかかる費用
• 見回りの交通費、管理を代行してもらう場合の月額費用

金額そのものより、負担の偏りが関係を傷つけます。近くに住む一人が管理と支払いを引き受け、他の共有者が関与しないまま年数が過ぎる形は、後の話し合いを難しくします。

次の世代へ相続が起きると権利者がねずみ算式に増えて収拾がつかなくなる

共有の本当の怖さは、時間の経過とともに現れます。共有者の誰かが亡くなれば、その持分はさらにその相続人へ引き継がれ、権利者の数が枝分かれしていくからです。兄弟3人の共有が、次の世代では甥や姪を含む7人、その次には十数人になることもあります。

人数が増えれば、全員の連絡先を把握すること自体が難しくなります。面識のない親族の同意を取りつける作業は、精神的な負担も大きいです。相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産の取得を知った日から原則3年以内の申請が求められるようになったが、共有のまま登記が繰り返されれば、権利関係は世代ごとに複雑さを増していきます。

inheritance熊本市の不動産を共有名義にして後悔したよくある失敗ケース

共有名義の問題は、抽象的なリスクではなく具体的な行き詰まりとして現れます。判断に関わる人数が多いほど、意思決定にかかる時間は長くなるからです。よく見られるのは次の2つのパターンです。

県外に住む兄弟と連絡が取りづらく、実家が空き家として放置されてしまう

相続人が県外に散らばっている場合、共有はそのまま放置につながりやすいです。誰も日常的に関われず、「まずは兄弟に相談してから」と考えているうちに時間だけが過ぎるためです。熊本市内の実家を残したまま、進学や就職で県外へ出た子どもたちが戻らないという構図は多いです。

放置された建物は傷みが早く進みます。管理されない状態が続けば、市区町村から特定空家等や管理不全空家等として指導を受け、改善されずに勧告に至った場合には、土地の固定資産税を軽くする住宅用地特例の対象から外れます。小規模住宅用地では課税標準が価格の6分の1に軽減されているため、特例が外れれば税負担は大きく増える可能性があります。庭木の越境や屋根材の飛散などによって周囲に損害を与えた場合には、所有者として損害賠償などの責任が問題になる可能性もあります。

参考：空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を!｜政府広報オンライン

いざ売りたい時に売却の希望価格や時期が合わず、買い手を逃してしまう

売却の意思が固まっても、条件がそろわなければ取引は成立しません。共有者ごとに事情が異なり、希望する価格や時期に差が生まれるからです。すぐに現金化したい人、少しでも高く売りたい人、思い入れから手放したくない人が同居すると、売り出し価格の決定だけで数か月を要します。

不動産には、買主が動きやすい時期があります。購入希望者が現れても、共有者間の調整に時間がかかれば、その間に他の物件へ流れてしまいます。

税制面の期限も見落とせません。相続した空き家については、一定の要件を満たす場合に「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性があります。原則として相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度では2027年12月31日までの譲渡が対象となります。加えて、1981年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物でないこと、譲渡対価が1億円以下であること、一定の耐震要件または取壊し要件を満たすことなど、複数の要件があります。2024年1月1日以後の譲渡で対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合、控除額は1人当たり最高2,000万円となる点も、兄弟で相続するケースでは重要になります。空き家のまま3年が過ぎ、この期限を逃してから相談に至るケースもあります。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

inheritance共有名義のリスクを回避して円満に不動産を分ける3つの方法

共有を避ける分け方は、大きく3つに整理できます。不動産をそのまま分けるのではなく、価値を分ける発想に切り替えると選択肢が見えてくるからです。それぞれの特徴を並べて比べてみます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産を売却して現金で公平に分ける（換価分割）

誰も使う予定がないなら、換価分割が最も分かりやすいです。現金は1円単位で分けられるため、持分に応じた配分がそのまま実現できるからです。管理の手間や固定資産税の負担からも解放され、共有をめぐる将来の火種を残さずに済みます。

進める際は、売却活動の窓口となる代表者を決め、売り出し価格と最低ラインを事前に合意しておくと滞りにくいです。譲渡所得税は取得した各人にかかるため、税額の見通しも早めに把握しておく必要があります。建物の解体や残置物の撤去、境界の確認まで含めて一括で対応できる会社に任せれば、相続人が個別に業者を探す手間は省けます。

一人が不動産を継ぎ、他の相続人に現金を支払う（代償分割）

住み続けたい人がいる場合は、代償分割が現実的な選択肢となります。不動産を一人の名義にまとめたうえで、他の相続人には相当額の現金を支払う方法です。共有状態を避けながら、家を残したいという希望も両立できます。

前提となるのは、代償金を支払う資金の確保です。手元資金や生命保険金を充てる、金融機関から借り入れるといった手当てが要ります。金額を話し合う際、不動産会社の査定価格は市場で売却した場合の価格を検討する参考になります。ただし査定価格と相続税評価額は別の概念であり、代償金の決め方によって税務上の扱いも変わる点に注意が要ります。

代償分割であることや代償金の額、支払方法については、遺産分割協議書に明確に記載しておくことが大切です。代償金の設定方法や支払いに充てる財産によって税務上の取り扱いが変わる場合があるため、税理士などの専門家にも確認しておくと安心できます。

参考：No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算｜国税庁

土地を分筆してそれぞれが取得する（現物分割の一例）

現物分割とは、相続財産を現物のまま各相続人が取得する方法を指します。長男が土地、次男が預貯金という分け方も現物分割にあたり、敷地に余裕がある場合に1筆の土地を分筆してそれぞれが取得する方法は、その一例です。分筆後はそれぞれが独立した土地を所有する形になるため、他の相続人の同意なく売却や活用ができます。

ただし、どんな土地でも分けられるわけではありません。分筆後の土地については、原則として接道条件を満たせるかを確認する必要があるほか、都市計画や地区計画等で敷地面積の最低限度が定められている区域では、その基準にも注意が要ります。形状や日当たり、道路との位置関係によって分割後の価値に差が出る点も見落とせません。分筆を検討するなら、測量と法規制の確認を先に済ませておく必要があります。

inheritance熊本市内の実家を「売るべきか・残すべきか」迷ったときの第一歩

方針を決めるには、希望と数字の両方が要ります。どちらか一方だけでは、話し合いが感情論か損得勘定のどちらかに偏るからです。順序としては、家族の希望を出し合ってから、客観的な価値を確認する流れが進めやすいです。

まずは兄弟間で「将来実家をどう使いたいか」の希望を率直に話し合う

出発点は、それぞれの本音を言葉にすることです。「売りたい」「残したい」を最初にぶつけ合うと対立の構図になりやすいため、暮らし方や将来の予定から共有していくと入りやすいです。確認しておきたい項目は次のとおりです。

• 実家に住む予定があるか、あるとすれば誰がいつから住むのか
• 管理を担える人がいるか、どのくらいの頻度で通えるか
• 現金化を急ぐ事情があるか（住み替え、教育資金、納税資金など）
• 親が遺言書を残しているか、生前に意向を聞いているか
• 費用が発生した場合、誰がどう負担するか

話し合いの結論は、決まったことと保留にしたことを分けて記録に残します。口頭の約束は時間が経つと解釈が分かれるため、書面にしておくことが後のトラブルを防ぎます。

熊本の地域相場に詳しい不動産会社へ現在の正確な価値を査定してもらう

希望が出そろったら、次は不動産の価値を数字で確認する段階になります。固定資産税評価額と実勢価格には開きがあることが多く、感覚的な金額のままでは代償金の算定も分割の判断もできないからです。査定を依頼する前に、以下の資料をそろえておくと話が早いです。

• 固定資産税の納税通知書、名寄帳
• 登記事項証明書（名義、抵当権の設定状況）
• 権利証（登記識別情報）、測量図、境界に関する書類
• 建築確認済証、間取り図、リフォームの履歴

依頼先は、対象エリアの取引を実際に扱っている会社を選ぶことが大切です。熊本の不動産市況はTSMCの進出を受けて動きが大きく、菊陽・大津方面を中心にエリアごとの需要差が生じているためです。ただし、査定額は売却可能と見込まれる価格の提案であり、実際の成約価格を保証するものではありません。金額の高さだけで判断せず、その根拠となる取引事例や算定の考え方まで説明を受けることが、実勢に近い数字を知る近道になります。

株式会社コスギ不動産リアルティは、熊本市・菊陽・大津・合志・益城を中心に、仲介と買取の双方を扱ってきました。相続に伴う売却では、必要に応じて解体や残置物の撤去、測量・境界の確認など、付随する作業についてもあわせて相談できます。まだ相続が発生していない、共有にすべきか迷っているという段階でのご相談も歓迎しています。無料査定や電話でのご相談から、実家の将来を一緒に整理していければ幸いです。

※本記事の制度内容は2026年9月時点の情報に基づいています。税制や法令は改正されることがあるため、実際の手続きにあたっては公的機関の最新情報および専門家への確認をお願いいたします。