実家を相続したとき、最初につまずくのは「手続きの順番がわからない」という点です。相続には期限のある手続きが複数あり、順序を誤ると余計な時間と費用がかかるからです。熊本市でご相談をいただく方の中にも、県外に住んでいて年に数回しか戻れず、名義変更に手をつけられないまま数年が過ぎたという声は少なくありません。思い出の詰まった家であっても、空き家のまま置かれた実家は税負担が増し、建物の傷みから近隣トラブルにつながり、資産のはずが「負動産」に転じる恐れがあります。

コスギ不動産リアルティは熊本市・菊陽町・大津町を中心に不動産の売却と買取に携わってきました。この記事では、相続後にまず行うべき手続きの流れ、放置がもたらすリスク、「売却・活用・保有」を選び分ける基準、熊本市ならではの市況と使える制度を順に整理します。

inheritance実家を相続したら何から始める？最初にやるべき3つの手続き

相続手続きは「調べる・確定させる・登記する」の順に進めるのが基本となります。誰が何を相続するかが定まらなければ、売却も賃貸も動かせないからです。主な期限は次のとおり整理できます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相続税は、課税価格の合計額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合などに申告が必要となるため、すべての相続人に生じる手続きではありません。注意したいのは、遺産分割協議が終わっていなくても相続税の申告期限は自動的に延びないという点です。

参考：No.4208 相続財産が分割されていないときの申告｜国税庁

まずは遺言書の有無の確認と相続人の確定から

最初に確かめるべきは遺言書の存在です。有効な遺言書があれば、その内容が遺産分割の方針に優先して適用されるからです。探す先は主に次の4か所になります。

• 自宅の金庫、仏壇まわり、書斎の引き出しなど
• 金融機関の貸金庫
• 公証役場（公正証書遺言の検索）
• 法務局（自筆証書遺言書保管制度の利用有無の照会）

法務局で保管されていない自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所で検認を受ける必要があります。封印された遺言書を見つけた場合、自分で開封せず家庭裁判所へ申し立てます。なお、保管制度を利用している遺言に検認は不要です。

並行して進めるのが相続人の確定です。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて集め、法定相続人を漏れなく洗い出します。面識のない兄弟姉妹や前婚の子が判明する例もあり、一人でも欠けた状態の遺産分割協議は無効になります。戸籍の収集は本籍地の移動をたどる作業を伴うため、数週間から数か月かかると見込んでおくとよいです。

プラスもマイナスも洗い出す相続財産の調査と評価

次に行うのが財産の全体像の把握です。不動産や預貯金といったプラスの財産だけでなく、借入金や保証債務といったマイナスの財産も引き継ぐ対象になるからです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

負債が資産を上回る場合は相続放棄という選択肢もあります。ただし相続財産を処分すると原則として単純承認とみなされ、相続放棄ができなくなる可能性があります。保存行為など一定の例外もあるため、放棄を検討している段階では、財産を処分する前に弁護士や司法書士へ確認するのが安全です。

今後の選択に不可欠な遺産分割協議と相続登記（名義変更）

相続人と財産が確定したら、誰が何を取得するかを決める遺産分割協議に移ります。協議には相続人全員の合意が必要で、まとまった内容は遺産分割協議書として書面に残し、全員が実印を押して印鑑証明書を添えます。この書面が相続登記や金融機関の手続きで求められます。

そのうえで行うのが相続登記です。2024年4月1日から義務化され、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から原則3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象となります。義務化前に発生した相続も対象で、それ以前から相続による取得を知っていた場合は原則2027年3月31日が期限です。協議が長引いて間に合わない見込みなら、暫定的に義務を果たせる「相続人申告登記」という手段もあります。

売却に伴う所有権移転登記や抵当権の設定を行うには、原則として先に相続登記を済ませる必要があります。相続人申告登記だけでは売却や担保設定はできず、別途相続登記が求められます。賃貸については相続登記が未了だから一律に不可能というわけではないものの、遺産共有の状態では共有者間の合意や管理のルールに注意が要ります。

参考：相続登記の申請義務化について｜法務省

inheritance放置はNG！空き家になった実家をそのままにしておくリスク

「決めきれないから、しばらくこのまま」という判断は、資産を守るどころか目減りさせる方向に働きます。所有しているだけで税金と維持費が発生し、建物の劣化がその負担をさらに押し上げるからです。国も自治体も放置空き家への対応を強めており、時間の経過は不利にしか作用しません。

特定空家等・管理不全空家等として勧告を受けると住宅用地特例が外れる

管理されない空き家は、土地の固定資産税が大きく増える可能性を抱えています。住宅が建つ土地には税負担を軽くする「住宅用地特例」が適用されますが、市区町村から特定空家等または管理不全空家等として指導を受け、それでも改善されずに勧告に至った場合、この特例の対象から外れるためです。令和5年の空家法改正により、倒壊の危険がある特定空家等に加え、その予備軍にあたる管理不全空家等も措置の対象へ広がりました。

小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が価格の6分の1に軽減されています。そのため勧告によって特例から外れると土地の税負担が大きく増える可能性があります。ただし負担調整措置などがあり、実際の税額が必ず6倍になるわけではありません。熊本市でも空家対策課が窓口となって相談や指導にあたっており、居住地にかかわらず、管理不全の状態が続けば措置の対象となり得ります。

参考：住宅：空き家対策 特設サイト｜国土交通省

建物の老朽化や庭の荒廃による近隣トラブルの発生

空き家をめぐる問題の多くは、近隣との関係悪化という形で表面化します。管理されない敷地は草木が伸びて隣地へ越境し、落ち葉や害虫、不法投棄の温床になりやすいからです。実際に起こりやすいのは次のようなトラブルです。

• 庭木や雑草が隣地・道路へはみ出す
• 台風で瓦や外壁材が飛び、隣家の車や建物を傷つける
• 害虫・害獣が発生し、周辺住宅へ広がる
• 敷地内へのごみの不法投棄、放火や不法侵入

熊本は台風の進路にあたる地域であり、屋根や雨樋の被害は珍しくありません。遠方に住んでいると被害の発生に気づくのが遅れ、対応が後手に回るほど関係の修復は難しくなります。

定期的な見回りや維持管理にかかる見えないコスト

空き家の維持は、税金以外の出費も静かに積み上げていきます。主な費目は以下のとおりです。

• 固定資産税（市街化区域内であれば都市計画税も課される）
• 火災保険料、電気・水道の基本料金（契約を維持している場合）
• 庭木の剪定費用（物件の状態による）
• 台風や地震による突発的な修繕費
• 見回りのための交通費と時間、管理代行を使う場合の月額費用

換気のない家は床下や柱の腐朽が進み、シロアリ被害にも気づきにくいです。建物の状態が悪化するほど買い手は解体費用を織り込んで価格を見るようになり、放置した期間はそのまま売却価格の下落として返ってきます。

inheritance「売却・活用・保有」実家を引き継いだ後の3つの選択肢と判断基準

3つの選択肢に優劣はなく、家族の状況と物件の条件によって最適解は変わります。判断が滞る原因の多くは、思い入れという感情面と、収支という経済面が混ざったまま話し合っている点にあります。次の3つを切り分けると、進むべき方向は見えやすくなります。

• 誰が管理を担えるか
• 初期費用を出せるか
• 使う予定が具体的にあるか

現金化して公平に分けたい・管理の手間を手放したいなら「売却」

相続人が複数いる場合、売却は分割の公平性という点で扱いやすいです。不動産は物理的に分けられず、共有名義の不動産全体を売却するような処分や重要な変更には、原則として共有者全員の合意が必要になるからです。一方、管理行為は持分価格の過半数、保存行為は各共有者が単独で行える場合もあり、すべての行為に全員の同意が要るわけではありません。それでも、誰かが遠方に住んでいる、連絡が取りにくいという状況では、意思決定が止まったまま年月が過ぎることがあります。売却して現金化すれば、相続人間で合意した割合に応じて分配しやすくなります。

管理を担える人が誰もいないケースでも、売却は現実的な答えになります。維持する見込みがないまま保有を続ける判断は、次の世代へ問題を先送りしているのと変わりません。

熊本市内の好立地で初期費用が用意できるなら「賃貸（活用）」

賃貸が選択肢として成立するのは、立地に需要があり、修繕費を投じられる場合に限られます。借り手を確保するには水回りの更新や内装の補修が前提となり、築年数の経った木造戸建てでは数百万円規模の投資が必要になることもあるためです。熊本市中央区の市電沿線や、企業進出が続く菊陽町・大津町方面のように利便性と人口流入が見込めるエリアであれば、投じた費用を家賃で回収できる余地はあります。

ただし空室リスクや入居者対応、退去時の原状回復といった業務は続きます。管理会社への委託で負担は減るものの、家賃収入の一部は手数料として差し引かれます。賃貸は資産を残す手段であると同時に、事業を始める判断でもあります。

将来的に自分や親族が住む明確な予定があるなら「保有」

保有の根拠として成り立つのは、使う人と時期が具体的に決まっている場合です。「いつか使うかもしれない」という漠然とした理由では、維持費だけが積み上がり、決断が先送りされるだけになるからです。数年後に定年を迎えて熊本へ戻る、子どもが進学で市内に住む見込みが高いといった見通しがあるなら、保有には十分な意味があります。

その場合も、住み始めるまでの管理体制は決めておく必要があります。換気と通水、庭の手入れを誰が担うかが曖昧なままでは、いざ住もうという時点で大規模な改修が生じかねないです。

3つの選択肢を比較表で整理する

※表は左右にスクロールして確認することができます。

inheritance熊本市で実家の売却・活用を進める際に押さえておきたいポイント

熊本の不動産は、全国的に見ても動きの大きい市場にあります。半導体関連の企業進出を背景に、エリアによって需要と価格の伸び方に差が生じているためです。制度面でも国の税制優遇と市の補助制度が用意されており、知っているかどうかで手取り額が変わってきます。

熊本市特有の不動産市況やエリアごとの需要を把握する

熊本の地価は上昇基調が続いています。2026年の地価公示における全用途平均の変動率は次のとおりです。

大津町の工業地には、前年比26.0％上昇して全国の全調査地点中9位となった地点もあります。ただし熊本県は、大津町・菊陽町・合志市について、TSMC進出の影響で近年大きく上昇してきたものの2026年は上昇幅が縮小したと説明しています。

この動きが熊本市全域に均等に及んでいるわけではない点にも注意が要ります。半導体関連の集積地に近い東部エリアと、人口減少が進む郊外・中山間地では需要の厚みが異なるからです。同じ熊本市内でも、区や学区、道路付け、地盤や災害履歴によって査定額は大きく変わります。エリアごとの取引実績を持つ会社に査定を依頼し、価格の根拠を説明してもらうことが、実勢に近い数字を知る近道になります。

参考：令和8年地価公示（熊本県分）｜熊本県

売却時の税金を大幅に抑える「空き家の3,000万円特別控除」

相続した実家を売る場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額は2,000万円に縮小されます。

主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物は対象外）
• 相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと（老人ホーム入居時の特例あり）
• 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住のいずれにも使われていないこと
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 譲渡対価が1億円以下であること
• 耐震基準に適合させるか、家屋を取り壊して売却すること

実務でとりわけ見落とされやすいのが、「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限です。遺産分割協議が長引いて期限を過ぎると、特例を利用できず税負担に大きな差が生じる場合があります。なお令和6年以降は、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行った場合にも適用できるようになりました。一度賃貸に出すと要件から外れる点、適用には確定申告が必要な点も押さえておく必要があります。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

解体や改修時に使える熊本市の空き家対策補助金・支援制度

熊本市には、解体と改修の双方を支援する制度が用意されています。市が放置空き家の増加を抑え、流通を促すことを目的に補助制度を設けているからです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

いずれも募集枠に限りがあり、事前調査の申請から補助金の受け取りまで段階的な手続きが求められます。除却工事を開始した後は申請できないため、契約や着手の前の段階で市へ制度利用の可否と手続きを確認する必要があります。リフォーム補助も工事の請負契約や売買契約の前に申請する仕組みとなっており、順序を誤ると使えなくなります。

参考：熊本市老朽空き家除却促進事業補助金について｜熊本市

inheritance後悔しない相続のために！まずは熊本の地域事情に詳しい専門家に相談を

実家をどうするかという問いに、その場で答えを出す必要はありません。ただし、判断材料を集める作業だけは早いほど有利に働きます。相続放棄の3か月、相続税申告の10か月、相続登記の3年、空き家の3,000万円特別控除の期限、補助金の募集枠と申請時期は、いずれも待ってはくれないからです。名義の状態を確かめ、相場を把握し、家族の意向をすり合わせておくだけでも、決断の場面で選べる道は大きく変わります。

相続の手続きには、司法書士や税理士の関与が欠かせない場面も出てきます。熊本市の市況とエリアごとの需要を把握し、こうした専門家と連携できる会社であれば、手続きから売却までを一つの窓口で進めやすいです。コスギ不動産リアルティは熊本市を中心に、菊陽町・大津町方面まで含めた不動産の売却と買取に携わってきました。手続きが途中である、売るかどうかまだ決めていないという段階でのご相談も歓迎しています。まずは現状を整理するところから、実家の将来を一緒に考えていければ幸いです。

※本記事の制度内容は2026年9月時点の情報に基づいています。税制や補助制度は改正・年度更新があるため、実際の手続きにあたっては国税庁・法務省・熊本市の公式情報および専門家への確認をお願いいたします。