相続を「する方」の相続対策
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これからの暮らしと
相続を考えるために
不動産を誰に、どのような形で残すかを元気なうちに考えておくことで、将来の空き家や遺産分割、ご家族の手続き負担に備えられます。熊本市を中心に熊本県全域で対応するコスギ不動産リアルティが、生前対策の基本と選択肢をわかりやすくご案内します。
家族の負担を減らすために、
不動産の生前対策が必要な理由
不動産は、預貯金のように分けやすい財産ではありません。ご本人が元気なうちに、所有する不動産の状況や今後の希望を整理しておくことで、相続後の話し合いや管理、売却を進めやすくなります。
不動産は公平に分けにくい
一つの実家や土地を、複数の相続人で同じように分けることは簡単ではありません。誰か一人が取得する、売却して現金で分ける、共有名義にするといった方法がありますが、それぞれ負担や注意点が異なります。
現在の不動産価値を確認し、誰にどのような形で残したいかを考えておくことが大切です。
家族が不動産の状況を
把握していない
ご家族が、不動産の所在地や名義、権利証などの保管場所を知らないこともあります。相続後に初めて、未登記の増築部分や境界の問題、借入金などが見つかるケースも少なくありません。
所有する不動産と関係書類を確認し、ご家族へ共有しておくことで、その後の手続きが進めやすくなります。
将来、空き家になる可能性がある
現在は自宅として利用していても、将来の住み替えや施設への入居、相続によって空き家になる可能性があります。住む方がいないまま残すと、固定資産税や修繕、草刈りなどの負担がご家族へ引き継がれます。
認知症になると
売却が難しくなる場合がある
不動産の売却には、所有者ご本人が契約内容を理解し、ご自身の意思で判断できることが必要です。判断能力が低下すると、ご家族であっても本人に代わって自由に売却できず、制度を利用した手続きが必要になる場合があります。
家族へ安心して不動産をつなぐ
5つの生前対策
生前対策は、すべての方法を取り入れる必要はありません。所有する財産やご家族の状況、ご本人の希望を確認し、必要な準備から始めることが大切です。
財産と不動産の状況を把握する
まずは、預貯金や不動産、借入金など、保有する財産を整理します。不動産については、所在地や名義、利用状況、関係書類の保管場所も確認しておきましょう。
現在の価値や将来の管理負担を把握することで、誰に残すか、売却するかといった話し合いを進めやすくなります。
遺言書を作成する
遺言書を作成すると、不動産を誰に引き継いでほしいか、ご本人の希望を明確に残せます。相続人同士の話し合いによる負担や、認識の違いを減らすことにもつながります。
形式や内容によっては希望どおりに進められないこともあるため、作成時は司法書士や弁護士などの専門家へ相談すると安心です。
生前贈与を検討する
生前贈与は、ご本人が元気なうちに不動産や資金を家族へ渡す方法です。引き継ぐ相手を明確にできる一方で、贈与税や不動産取得税、登記費用などがかかる場合があります。
相続時の税負担との違いもあるため、税理士などへ相談しながら検討しましょう。
家族信託を検討する
家族信託は、信頼できる家族などへ財産の管理を託す仕組みです。将来、ご本人の判断能力が低下した場合に備え、不動産の管理や売却についてあらかじめ定められることがあります。
ご家族の関係や財産の内容によって適した設計が異なるため、家族信託に詳しい専門家への相談が必要です。
不動産の見直し・生前売却
将来住む方がいない、管理や税金の負担が大きい場合は、元気なうちに売却する方法もあります。売却・賃貸・保有などを比べ、ご本人の暮らしとご家族の負担を考えながら検討しましょう。
本人の希望を家族へ伝え、
相続後の迷いを減らすために
生前対策は、ご本人だけで決めるのではなく、ご家族と考えを共有しておくことが大切です。すぐに結論を出す必要はありません。今後の暮らしや不動産への思いを伝え、相続後に誰が何をするのかを話し合っておきましょう。
誰に不動産を残すか
まずは、実家や土地を誰に引き継いでほしいのか、ご本人の希望を伝えます。
一人に残す場合は、ほかの財産とのバランスも考える必要があります。相続人それぞれの希望も確認し、遺言書の作成や生前贈与が必要かを専門家へ相談しましょう。
誰が管理するか
将来、不動産を利用しない期間が生じる場合は、誰が建物や土地を管理するのかを決めておきます。
固定資産税の支払い、換気や清掃、庭木の手入れ、近隣から連絡があった際の対応など、管理には継続的な負担が伴います。県外に住むご家族が引き継ぐ場合は、現地へ通えるかも確認が必要です。
売却する場合の考えを共有する
将来売却する可能性がある場合は、どのような状況になったら売るのかを話し合います。
施設へ移るとき、空き家になったとき、維持が難しくなったときなど、目安を決めておくと、ご家族も判断しやすくなります。希望する価格だけでなく、売却後の住まいや資金の使い方も共有しておくことが大切です。
必要書類の保管場所
登記識別情報、売買契約書、固定資産税納税通知書、測量図など、不動産に関する書類の保管場所をご家族へ伝えておきます。
すべての書類がそろっていなくても手続きは進められますが、保管場所が分かれば相続後の確認がスムーズになります。不動産の所在地や借入金の有無なども、一覧にしておくと安心です。
コスギ不動産リアルティでは、ご本人とご家族が一緒に参加する相談にも対応しています。現在の査定価格や賃貸の可能性を確認し、将来の暮らしと不動産の残し方を考えるための情報をご案内します。
将来の空き家を防ぐために、
今から考えておきたいこと
現在は住んでいる自宅でも、住み替えや施設への入居、相続をきっかけに空き家になることがあります。誰も住まない期間が長くなるほど、建物の劣化や管理費用が増えやすいため、元気なうちに今後の利用方法を家族で確認しておくことが大切です。
家族が住む予定を確認する
まずは、将来ご家族の誰かが住む予定があるかを確認します。住む方がいる場合は、利用を始める時期や、それまでの管理を誰がおこなうかも話し合っておきましょう。
具体的な予定がないまま保有を続けると、空き家の期間だけが長くなることもあります。「いつか住むかもしれない」ではなく、現実的な利用予定があるかを考えることが重要です。
賃貸活用の可能性を確認する
立地や建物の状態によっては、賃貸住宅として活用できる場合があります。家賃収入を得ながら、不動産を家族に残せることがメリットです。
一方で、リフォーム費用や修繕費、空室期間なども考える必要があります。コスギ不動産リアルティでは、賃料査定や収支のシミュレーションをおこない、賃貸に適しているかをご案内します。
生前に売却する
将来住む方がおらず、管理を引き継ぐことも難しい場合は、生前売却も選択肢になります。売却が適している状況やメリットは、後ほど詳しくご紹介します。
解体・土地売却を検討する
建物の老朽化が進み、そのまま住んだり貸したりすることが難しい場合は、解体して土地として売却する方法もあります。
ただし、古家付きのまま売却できる場合もあるため、先に解体するのではなく、解体前後の査定価格と費用を比較することが大切です。
将来の空き家対策は、すぐに自宅を手放すことではありません。住む・貸す・売る・解体するという選択肢を確認し、ご本人の暮らしとご家族の負担の両方を考えながら、準備を進めましょう。
認知症になる前に考えておきたい
不動産対策
認知症への備えは、すぐに自宅を売却することではありません。ご本人が元気なうちに今後の暮らしや不動産への希望を家族で共有し、必要な情報を整理しておくことで、将来も意思を尊重した選択をしやすくなります。
今後の暮らしと本人の希望を
確認する
今後も自宅に住み続けたいのか、住み替えや施設への入居を考えているのか、不動産を誰に残したいのかを確認します。
家族だけで結論を決めるのではなく、ご本人が大切にしたい暮らしや希望を話し合い、書面などに残しておくと安心です。
所有する不動産と
現在の価値を把握する
現在の売却価格や賃料の目安を知っておけば、老後資金や住み替え費用を考える材料になります。
査定を受けても、すぐに売却する必要はありません。保有・賃貸・売却・リースバックなどを比べ、将来どのような選択ができるかを確認しておきましょう。
家族信託や任意後見制度を検討する
将来の不動産管理に備える方法として、家族信託や任意後見制度などがあります。任意後見制度では、ご本人の判断能力が十分なうちに、将来支援を依頼する方や内容をあらかじめ決めておくことができます。
適した方法は、ご家族の関係や財産の内容によって異なります。司法書士や弁護士などの専門家へ相談し、ご本人の希望に合う備えを検討することが大切です。
本人の判断能力があるうちに
方針を決める
不動産の売却には、所有者ご本人が契約内容を理解し、ご自身の意思で判断できることが必要です。判断能力が低下すると、ご家族であっても自由に売却できず、成年後見制度などの手続きが必要になる場合があります。成年後見人がご本人の居住用不動産を売却する際は、家庭裁判所の許可も必要です。
コスギ不動産リアルティでは、現在の価値を確認し、売却・賃貸・保有・リースバックなどを比較します。制度の検討が必要な場合は専門家をご紹介し、不動産に関する窓口として連携します。
暮らしと家族の
負担を見直す、
生前売却の検討時期
生前売却は、相続への備えだけでなく、これからの暮らしや資金計画を整える方法の一つです。現在の不動産価値や売却後の住まいを確認し、ご本人とご家族にとって負担の少ない選択かを検討しましょう。
将来住む人がいない
ご家族の誰も住む予定がない場合、相続後に空き家となる可能性があります。利用しない不動産を残すと、管理や売却の手続きをご家族が引き継ぐことになります。
元気なうちに売却すれば、ご本人の希望に沿って価格や時期を決めやすく、将来の空き家を防ぐことにもつながります。
管理や税金の負担が大きい
不動産を所有している間は、固定資産税や保険料、修繕費などがかかります。庭木の手入れや清掃、遠方への移動など、費用以外の負担も少なくありません。
今後利用する予定がない場合は、保有を続ける費用と売却した場合の手取り額を比べてみましょう。
建物の老朽化が進んでいる
建物の傷みが進むと、修繕や管理にかかる費用が増え、将来売却できる方法が限られることがあります。
古い建物でも現況のまま売却できる場合があるため、先に修繕や解体をおこなうのではなく、現在の状態で査定を受けることが大切です。建物を残す場合と解体する場合を比較して検討します。
複数の相続人へ公平に分けたい
一つの不動産を複数人へ公平に分けることは簡単ではありません。共有名義にすると、将来の管理や売却に相続人同士の調整が必要になることもあります。
生前に売却して現金へ換えることで、財産を分けやすくなります。ただし、ほかの財産や税金との関係もあるため、専門家へ相談しながら考えましょう。
老後資金を確保したい
不動産を売却した代金は、生活費や住み替え費用、施設への入居費などに活用できます。売却後の住まいを確保したうえで、資産を現金化することが大切です。
自宅を離れたくない場合は、売却後も同じ家に住み続けるリースバックが選択肢になることもあります。
生前売却が適しているかは、ご本人の暮らしやご家族の希望によって異なります。コスギ不動産リアルティでは、通常の売却・買取・賃貸・リースバックなどを比べ、現在の生活を大切にした進め方をご案内します。
住み慣れた自宅を離れず、
資産を現金化する
リースバック
リースバックは、自宅を売却した後、買主様へ家賃を支払うことで、そのまま住み続けられる仕組みです。引越しをせずに資産を現金化できるため、老後資金の確保や相続に向けた不動産の見直しを考える際の選択肢になります。
自宅に住み続けながら
資産を現金化できる
通常の売却では、引き渡しまでに新しい住まいを探して引越す必要があります。リースバックでは、売却後に賃貸借契約を結ぶため、住み慣れた自宅での暮らしを続けられます。
生活環境を大きく変えずに資産を見直したい方に適した方法です。
売却代金を老後資金や
相続準備に活用できる
売却代金は、老後の生活費や医療・介護費、住み替え資金などに活用できます。不動産を現金へ換えておくことで、将来ご家族が財産を分ける際の負担を減らしやすくなることもメリットです。
ただし、売却代金の使い方や残したい財産については、ご家族とも話し合っておきましょう。
固定資産税や建物管理の
負担を減らせる
売却後は不動産の所有者ではなくなるため、原則として固定資産税の支払いや、大規模な建物修繕などの所有者としての負担がなくなります。
一方で、賃貸住宅として住み続けるため、家賃のほか、契約内容に応じた費用が必要になる場合があります。売却後の負担も含めて比較することが重要です。
家賃・賃貸期間などの
条件を確認する
生前に自宅を現金化することで、相続後に空き家が残ることや、複数の相続人で不動産の分け方に悩む状況を防ぎやすくなります。
ただし、リースバックがすべての方に適しているわけではありません。売却価格、毎月の家賃、賃貸期間などを確認し、通常の売却や買取、住み替えと比べる必要があります。
コスギ不動産リアルティでは、現在の暮らしや将来の希望を伺い、通常売却・買取・リースバックなどを比較しながらご案内します。自宅を売るか決めていない段階でも、まずは査定価格や利用条件を確認するところから始められます。
家族に負担を
残さないために、
今から不動産の
将来を考えませんか
誰に不動産を残すか、将来誰が管理するか、売却した方がよいかなど、考えがまとまっていない段階でもご相談いただけます。熊本市を中心に熊本県全域で対応するコスギ不動産リアルティが、現在の不動産価値とご家族の希望を確認し、今後の進め方を一緒に整理します。相談・査定は無料です。
